Contrato de Compra e Venda de Imóvel: o que verificar antes de assinar?

O contrato de compra e venda de imóvel costuma aparecer no momento em que as partes já estão emocionalmente comprometidas com a negociação.

É justamente por isso que ele precisa ser lido com calma. A compra de um imóvel envolve patrimônio relevante, prazos, documentos, tributos, responsabilidades e riscos que nem sempre aparecem na conversa inicial com vendedor, corretor ou imobiliária.

Este artigo tem foco específico na aquisição de imóvel. O conteúdo já existente sobre contratos imobiliários continua útil para uma visão ampla sobre locação, distratos e documentos, enquanto este guia aprofunda os cuidados próprios da compra e venda.

Em caso de dúvida, a análise de um advogado imobiliário em Sorocaba pode ajudar a identificar riscos antes que o comprador assuma obrigações difíceis de desfazer.

Por que o contrato de compra e venda exige atenção?

O contrato organiza preço, prazo, pagamento, entrega da posse, responsabilidades, multas, documentação e etapas até a transferência definitiva. Uma cláusula vaga pode gerar discussão sobre quem paga determinada despesa, quando as chaves serão entregues ou o que acontece se o financiamento não for aprovado.

Também é comum que o contrato seja apresentado como formulário pronto. Mesmo quando o modelo parece simples, ele deve refletir o negócio real: imóvel urbano ou rural, unidade em condomínio, terreno, imóvel financiado, imóvel em inventário, compra com sinal, parcelamento direto ou quitação à vista.

Identificação correta do imóvel

A descrição do imóvel precisa corresponder à matrícula e aos documentos complementares. Endereço comercial, número de cadastro municipal ou descrição informal não bastam quando há divergência de área, vaga de garagem, fração ideal, lote, confrontações ou benfeitorias não averbadas.

Em apartamentos e salas comerciais, é importante verificar se garagem, depósito e áreas acessórias constam na matrícula ou em matrícula própria. Em terrenos, a área real, os limites e o zoneamento podem influenciar o uso pretendido.

Quem é o verdadeiro proprietário e qual é a situação registral?

A matrícula atualizada do Cartório de Registro de Imóveis é o principal documento para verificar quem aparece como proprietário. Quem vende deve ter legitimidade para transferir. Se o vendedor é casado, se há herdeiros, procuração, empresa, espólio ou coproprietários, a assinatura de todas as pessoas necessárias deve ser conferida.

Também é preciso observar ônus, penhoras, indisponibilidades, hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, cláusulas restritivas, ações averbadas e outros registros. A existência de restrição não impede toda negociação, mas muda a análise de risco e pode exigir providências antes do pagamento.

Certidões importantes

Além da matrícula, podem ser solicitadas certidões dos vendedores, do imóvel e, quando aplicável, da empresa vendedora. A finalidade é identificar dívidas, ações e situações que possam afetar a segurança do negócio.

Em linhas gerais, a análise pode envolver certidões cíveis, fiscais, trabalhistas, protestos, débitos municipais, condomínio, foro ou laudêmio quando aplicável. A lista varia conforme o perfil das partes e do imóvel.

Valor, forma de pagamento, sinal e arras

O contrato deve indicar preço total, datas, contas, condições para liberação de valores e consequências do atraso. Pagamentos em dinheiro, transferências para terceiros ou parcelas sem recibo aumentam risco probatório.

O sinal deve ser descrito com precisão. Se for tratado como arras, a cláusula precisa explicar se há direito de arrependimento, retenção, devolução em dobro ou abatimento no preço. A falta de clareza costuma transformar a desistência em conflito.

Também é importante verificar se o contrato condiciona etapas futuras ao pagamento integral ou se permite transferência antes da quitação. Em parcelamentos diretos com o vendedor, a garantia da operação, a forma de correção, o vencimento antecipado e a consequência do atraso precisam ser compatíveis com a realidade financeira das partes.

Cláusulas de desistência e multas contratuais

A desistência não deve ser tratada apenas em uma frase genérica. O contrato precisa explicar se existe arrependimento permitido, qual prazo para exercê-lo, como o valor pago será devolvido ou retido e quais despesas serão abatidas.

Multas muito vagas, percentuais contraditórios ou penalidades diferentes para comprador e vendedor podem gerar discussão. Também é preciso verificar se a multa incide sobre o preço total, sobre o saldo em aberto ou apenas sobre valores pagos. Essa diferença muda bastante o impacto econômico da cláusula.

Em negócios com imobiliária ou corretagem, convém separar o que é preço do imóvel, comissão, sinal, taxa administrativa e eventual despesa cartorária. Quando tudo aparece misturado, fica mais difícil compreender quem deve pagar cada valor se o negócio não avançar.

Posse, entrega das chaves, IPTU e condomínio

A entrega da posse não deve ficar subentendida. O contrato precisa indicar se as chaves serão entregues na assinatura, na quitação, na aprovação do financiamento, na escritura ou em outra etapa.

Também é importante definir quem responde por IPTU, condomínio, taxas, água, energia, reformas, danos e multas condominiais antes e depois da posse. Débitos antigos devem ser identificados e tratados expressamente.

Se o imóvel estiver ocupado, a análise deve ser ainda mais cuidadosa. É diferente comprar imóvel ocupado pelo próprio vendedor, por locatário, por familiar, por possuidor sem contrato ou por terceiro em litígio. O contrato deve deixar claro quem será responsável pela desocupação, em qual prazo e o que acontece se a entrega não ocorrer.

Financiamento imobiliário

Quando a compra depende de financiamento, o contrato deve prever o que acontece se o crédito for negado, aprovado em valor menor ou demorar além do esperado. O comprador não deve assumir multa automática sem considerar a condição de aprovação bancária.

Também é preciso alinhar avaliação do banco, prazo para assinatura, uso de FGTS, liberação do valor ao vendedor e eventual necessidade de complementação. Cada etapa deve conversar com o contrato particular.

Outro cuidado é não confundir aprovação preliminar com contratação efetiva. Simulações e pré-aprovações não significam liberação definitiva de crédito. O banco ainda pode analisar renda, documentação do imóvel, avaliação, certidões e exigências internas. Se o contrato ignora essa etapa, comprador e vendedor podem discordar sobre culpa pelo atraso.

Promessa de compra e venda, escritura e registro

A promessa ou o compromisso de compra e venda organiza a obrigação entre as partes, mas a propriedade imobiliária se consolida com o registro do título adequado no Cartório de Registro de Imóveis. Por isso, o contrato deve indicar prazo e responsabilidade para lavratura de escritura e registro.

Em alguns casos, como financiamento com alienação fiduciária, o instrumento bancário cumpre papel específico. Em outros, a escritura pública será necessária. O ponto central é não confundir posse, pagamento e transferência registral.

Também é recomendável verificar quem arcará com ITBI, emolumentos, certidões, escritura, registro e eventuais despesas de regularização. O comprador costuma planejar o preço principal, mas custos acessórios podem impactar a viabilidade da operação.

Riscos de contratos particulares sem revisão

Contratos particulares não são necessariamente inválidos, mas podem esconder riscos quando usados como substituto de uma análise completa. Um modelo retirado da internet dificilmente considera matrícula, estado civil das partes, regime de bens, financiamento, posse, débitos, condomínio, restrições urbanísticas e pendências documentais.

O risco aumenta quando há pressa para assinar, promessa de oportunidade imperdível ou pressão para pagar sinal antes da conferência documental. Em compra de imóvel, prevenção não significa travar o negócio; significa saber exatamente quais riscos estão sendo assumidos.

Checklist antes de assinar

Antes da assinatura, vale confirmar pelo menos: matrícula atualizada, documentos dos proprietários, estado civil e poderes de assinatura, certidões relevantes, débitos de IPTU e condomínio, situação de posse, forma de pagamento, cláusula de financiamento, arras, multas, prazo de escritura, responsabilidade por despesas e condições para entrega das chaves.

Esse checklist não substitui orientação jurídica, mas ajuda comprador e vendedor a perceber se o contrato está maduro para assinatura ou se ainda depende de ajustes. Quanto mais clara a operação, menor a chance de conflito depois.

Também vale registrar por escrito qualquer promessa feita durante a negociação. Reforma antes da entrega, retirada de móveis, quitação de débito, regularização de construção, baixa de hipoteca, prazo para mudança ou responsabilidade por conserto não devem ficar apenas em mensagens dispersas. Se a promessa influenciou o preço ou a decisão de comprar, ela precisa aparecer no contrato.

Outro ponto sensível é a assinatura por procuração. A procuração deve ser conferida quanto a poderes, validade, identificação do imóvel e possibilidade de receber valores. Em negócios de alto valor, uma procuração genérica ou antiga pode exigir cautela adicional.

Quando o imóvel pertence a empresa, espólio ou coproprietários, a análise documental muda. Pode ser necessário verificar contrato social, poderes de administradores, autorização judicial, formal de partilha, anuência de cônjuges ou assinatura de todos os titulares. Esses detalhes costumam ser invisíveis em uma negociação apressada.

Quando procurar um advogado imobiliário?

A orientação jurídica é recomendável antes da assinatura, principalmente quando há imóvel ocupado, financiamento, vendedor pessoa jurídica, inventário, procuração, construção não averbada, contrato antigo, parcelamento direto, restrição na matrícula ou urgência para pagar sinal.

O Eryx Fernandes Advocacia atua em Direito Imobiliário com análise de contratos, compra e venda, locação, regularização, cobranças, notificações e conflitos envolvendo imóveis. A prevenção costuma ser mais eficiente do que discutir o contrato depois da assinatura.

Perguntas frequentes